Rok 2021 dla mieszkaniówki charakteryzował się przede wszystkim brakiem równowagi między popytem a podażą oraz dynamicznością wzrostów cenowych. Firmy deweloperskie nie nadążały z budową, a zapotrzebowanie na nieruchomości z pierwszej ręki utrzymywało się na stabilnie wysokim poziomie.
Jednak zdaniem ekspertów w roku 2022 sytuacja może się kardynalnie zmienić, zwłaszcza w wybranych lokalizacjach kraju. We współpracy z portalem nieruchomości mieszkaniowych Korter postanowiliśmy podsumować wszystkie opinie krążące w środowiskach ekspertów od mieszkaniówki i przedstawić je w postaci krótkiego zestawienia.
Co przyniósł rok 2021 – podsumowanie
Na początku 2021 roku firmy deweloperskie miały kłopoty z tym, by nadążyć za nieustannie rosnącym popytem. W Warszawie największy popyt na mieszkania zaobserwowano w lutym, w Krakowie i Gdańsku – w marcu, w Łodzi – w styczniu, we Wrocławiu – w kwietniu.
Kolejne miesiące cechowały się ograniczoną podażą i spadkiem sprzedaży, a ceny odczuwalnie poszły w górę – w ciągu sześciu pierwszych miesięcy 2021 roku mieszkania w największych miastach podrożały bardziej, niż w ciągu całego roku 2020.
Popyt i podaż zaczynają się równoważyć
Według spostrzeżeń ekspertów teraz nadchodzi moment, w którym popyt a podaż nareszcie zaczynają dążyć ku równowadze – już pod koniec roku 2021 w ofercie warszawskich firm deweloperskich było blisko 9000 nowych mieszkań, co starczyłoby na ponad pół roku sprzedaży. Stan równowagi wymaga zaś owego „zasobu” lokali na co najmniej rok.
W Krakowie natomiast w ciągu 2021 roku na rynek wprowadzano mniej lokali, niż sprzedawano, a we Wrocławiu wzrost podaży nastąpił dopiero na początku jesieni. Łódź zaś wyróżniła się podwyższoną aktywnością firm deweloperskich – od lata sprzedano ponad 1700 mieszkań, na rynek wprowadzono zaś ponad 2700. Z kolei, w Poznaniu i Gdańsku liczba sprzedanych a wprowadzonych mieszkań była prawie równa.
Rynek mieszkaniowy przyspiesza
Przez pierwsze pół roku 2022 oczekuje się istotny wzrost liczby realizowanych i planowanych inwestycji – w skali roku będzie ich więcej o ponad 400. Wzrost kosztów budowy spowodowany głównie przez podrożenie niektórych materiałów budowlanych, odbije się też na cenach nieruchomości, i te wzrosty swoją drogą nieco obniżą popyt. W przypadku niektórych inwestycji oznacza to również zatrzymanie ich realizacji.
Eksperci przywołują analogiczną sytuację z roku 2007, gdy nabywcy rezygnowali z kupna nieruchomości przez zbyt wysokie ceny i rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ta sytuacja ostatecznie przyczyniła się do wybuchu kryzysu 2008 roku, po którym ceny mieszkań spadły.
Obecna sytuacja różni się tym, że kryzysu się nie zapowiada, więc nie warto też liczyć na obniżenie cen nieruchomości.
Wzrosty cen mają swój kres
Jednym z kluczowych czynników kształtujących stawki na rynku nieruchomości są ceny gruntów inwestycyjnych. Według danych firmy konsultingowej Walter Herz, ceny działek pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie oscylują w granicach od 1500 do nawet 7000 złotych za m2 powierzchni użytkowej przyszłego lokalu mieszkalnego.
Eksperci zaś nie wykluczają ewentualności spadku średnich cen mieszkań w roku 2022 – zwłaszcza w miastach, gdzie one przekroczyły granicę 10 000 zł za m2 (Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków). Wyniki sprzedaży mieszkań w tych miastach świadczą o tym, że coraz mniej nabywców stać na tak drogie nieruchomości.
Deweloperzy gotowi do działania
Przodujące polskie firmy deweloperskie podsumowują swoje zasoby, podając dane dotyczące posiadanych przez nie banków ziem.
Ronson Development dysponują działkami pod budowę ponad 3200 mieszkań, firma Atal jest gotowa zbudować blisko 7700 lokali, Robyg szczyci się bankiem ziem umożliwiającym budowę ponad 20 000 mieszkań, a Dom Development jest w stanie zrealizować blisko 17 000 lokali.
Według najnowszych danych statycznych, w realizacji oraz w planach jest obecnie blisko 4000 nowych projektów zabudowy mieszkaniowej.
